מה זה מיחזור משכנתא? המדריך המלא שחייב לקרוא

כל מי שלוקח משכנתא מייחל לרגע שבו הוא יסיים את החזרי ההלוואה. במרבית המקרים זה עשוי לקחת עשרות שנים, אך אם טרם גיליתם מה זה מיחזור משכנתא, כדאי שתדעו, שיש אפשרות כזו, שמאפשרת לכם לחסוך כסף, לצמצם ריביות ולקצר את שנות החזרי ההלוואה.

מיחזור משכנתא היא בניית תמהיל משכנתא חדש שנועד לכסות משכנתא קיימת על מנת לקבל תנאים טובים יותר, או כאלו שמתאימים לצרכים וסטטוס פיננסי חדשים.

במיחזור משכנתא ניתן לחסוך אלפי שקלים מידי שנה על ההחזרים, לקצר את תקופת ההחזרים ולחסוך הרבה מאוד כסף על הריביות.

באילו מקרים נהוג למחזר את המשכנתא?

1. כאשר עוברים לדירה אחרת וגוררים משכנתא.
2. כאשר משתנים נתונים שונים, שמשפיעים על גובה ההכנסות וההוצאות החודשיות, כמו שינוי משרה, חיסול חובות והלוואות אחרות וכדו'.
3. כאשר מתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואה.
4. כאשר חלים שינויים פיננסיים חריגים כמו קבלת ירושה, קופת גמל או תוכנית חיסכון שנפתחו, קבלת פיצויים עקב תביעה וכדו'.
5. כשמתרחשים שינויים משמעותיים בריבית במשק בדומה לירידה המשמעותית שחלה לפני מספר שנים בבנק ישראל.

האם תמיד משתלם למחזר את המשכנתא?

במסגרת מיחזור המשכנתא מכסים את המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה. תהליך זה כרוך בעמלת פירעון מוקדם, שמחושבת על סמך הריבית שהלווה היה אמור לשלם עבור כמות מסוימת של שנים פחות הריבית שניתנה ללווה בעת לקיחת המשכנתא.

מסיבה זו, במקרים מסוימים, עלולים לשלם יותר עבור המשכנתא החדשה, מכיוון שהתנאים שלה פחות אטרקטיביים, מה שהופך אותה לפחות משתלמת ולא כדאית.

שיקולים שכדאי לקחת בחשבון לפני שממחזרים את המשכנתא

1. הכירו את מסלולי ההחזרים והריביות הקיימים- על מנת לבחון משכנתא חדשה, עליכם להכיר את תנאי המשכנתא הקיימת, על מנת להשוות ביניהן. כמו כן, חשוב לבחון אילו מסלולי ריבית פחות היטיבו עמכם במשכנתא הקיימת, על מנת להימנע מהם במשכנתא החדשה.
2. ערכו סקר שוק- מרבית הבנקים ישמחו לתת לכם משכנתא חדשה, ולכן כדאי מאוד לקבל כמה הצעות ולהשוות ביניהן על מנת לבחור את האפשרות הכי משתלמת ואופטימלית לצרכים שלכם. חשוב לדעת, שלקיחת משכנתא בבנק אחר, המכונה מיחזור חיצוני, כוללת הוצאות בגין שמאי, רישום בטאבו, ייפוי כוח לנוטריון וכו', ויש לקחת את עלותם בחשבון בעת שקלול עלויות התהליך.
3. עמלת פירעון מוקדם- בפירעון משכנתא קיימת כרוכה עמלה, שכדאי לכלול גם כן בשקלול ההוצאות שיידרש מכם עבור מיחזור המשכנתא.

מהו דו"ח יתרות?

דו"ח יתרות מפרט את כל ההחזרים שנותרו במשכנתא הקיימת לצד מסלולי ההחזרים וגובה הריביות. ללא דו"ח יתרות לא ניתן לבחון תמהילי משכנתא חדשים, מכיוון שרק בעזרתו ניתן לבצע בדיקה מעמיקה ולבחון כדאיות.

מרבית האנשים לא מצליחים להתמצא בדו"ח היתרות, ולכן חשוב שייעזרו ביועץ משכנתאות.

למה לא כדאי לפנות ליועץ המשכנתאות של הבנק?

יועץ המשכנתאות של הבנק יכול לספר לכם מה הדו"ח מציג, אך כעובד של הגוף הפיננסי שמעניק לכם את ההלוואה, הוא מחויב לאינטרס של הבנק, שלא בהכרח עומד בקנה אחד עם האינטרס שלכם.

פנייה ליועץ משכנתאות חיצוני מבטיחה לכם איש מקצוע ניטרלי, שידאג לאינטרס שלכם ויבטיח לכם את תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם, שכן מתוקף תפקידו עליו לאסוף את כל הנתונים הרלוונטיים, להביא לכם הצעות שונות ולסייע לכם לבחור את התמהיל הכי נכון עבורכם.

כמה עולה למחזר את המשכנתא?

כאמור לעיל, לפני שממחזרים את המשכנתא, חשוב לדעת מה עלות התהליך.

להלן ההוצאות שיידרשו מכם לצורך מיחזור משכנתא:

• עמלה בגין פתיחת תיק, שעומדת על 0.25% מגובה ההלוואה. במיחזור פנימי (באותו בנק שבו קיימת ההלוואה הקיימת) ניתן לבקש הוזלה).
• שמאות, שעלותה נעה בין 500 ל- 2,000 ₪, ונדרשת במיחזור חיצוני בלבד.
• רישום הערת אזהרה בטאבו, שעלותה בין 200 ל- 250 ₪, והיא נדרשת במיחזור חיצוני בלבד.
• עדכון ביטוחי משכנתא בהתאם להלוואה החדשה- תהליך שעשוי להוזיל או לייקר את עלות הביטוח.
• עמלת ייעוץ משכנתאות, במידה ופונים לחברה חיצונית.

לסיכום,

השאלה מה זה מיחזור משכנתא מתייחסת לאפשרות לקחת משכנתא חדשה על מנת לכסות את זו הקיימת. התהליך יכול להוזיל את החזרי ההלוואה ואף לקצר את תקופת ההחזרים, אך לא תמיד משתלם, ולכן לפני שקופצים על ההצעה כדאי להיעזר באיש מקצוע חיצוני, שיוכל גם לבחון את כדאיות ההצעה והדרך הזולה, המשתלמת והחכמה ביותר עבורכם לעשות זאת. קראו עוד על טיפים לבחירת חברה לייעוץ משכנתאות.