אילו סוגי משכנתאות קיימים, ואיך יודעים באיזה מסלול לבחור

רכישת דירה היא בין הצעדים הכלכליים המשמעותיים והמורכבים ביותר שתעשו במהלך חייכם, ויש לה משמעויות רבות כאשר מסתכלים אל עבר העתיד הרחוק ובוחנים את השפעותיה. על מנת להבטיח שתיקחו את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר, עליכם לבחון פרמטרים שונים בראייה ארוכת טווח, כמו גובה ההכנסות וההוצאות שלכם, החובות וההלוואות שאתם מחויבים להם, ומתי הם ייפרעו, הוצאות בלתי צפויות ועוד. פרט לכך, עליכם לדעת אילו סוגי משכנתאות קיימות, וכיצד הן משפיעות על גובה ההחזרים ותקופת הפירעון של ההלוואה.

בעוד רבים נוטים לקבל את תמהיל המשכנתא שיועץ המשכנתאות בבנק מציע להם, מי שרוצה לחסוך כסף פונה לשירותי ייעוץ משכנתאות באופן פרטי, במסגרתם בונים עבורם תמהיל בצורה אופטימלית, כך שיוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן, מנהלים עבורם משא ומתן עם המערכת הבנקאית וחוסכים להם עשרות ומאות אלפי שקלים במצטבר.

אילו סוגי משכנתאות ניתן לקחת?

קיימים 5 סוגי משכנתאות, המתבססות על פרמטרים שונים. במרבית המקרים תמהיל המשכנתא יהיה מורכב מ- 2 עד 3 מסלולים, בהתאם לצורכי הלווה ויכולתו הפיננסית.

1. הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה או משתנה

במסגרת מסלול זה, הריבית קבועה ולא משתנה לכל אורך חיי ההלוואה, והקרן צמודה למדד. במידה ויש אינפלציה בשוק, קיים סיכון שהקרן תעלה, מה שעלול לייקר את ההלוואה. פרט לכך, חשוב לקחת בחשבון שבעבור פירעון מוקדם נדרש לשלם עמלות.

2. הלוואות לא צמודות בריבית קבועה או משתנה

גם במסגרת מסלול זה הקרן צמודה למדד, ומשתנה לפיו, אך הריבית משתנה בכל פרק זמן שנקבע בין הלווה לגוף המלווה. בדרך כלל הריבית משתנה מידי 10 שנים. מסלול זה מאפשר להתחיל עם ריבית התחלתית נמוכה, ונחשב לגמיש יותר מבחינת מועד הפירעון, אך מצד שני, הוא מכיל סיכון גבוה בגלל תנודתיות הריבית והמדד.

3. הלוואות על בסיס ריבית פריים

במסלול זה הריבית נקבעת בהתאם לריבית פריים, שבנק ישראל קובע מידי חודש, בתוספת 1.5%, כאשר ההלוואות שמציעות הבנקים במסלול זה לצורכי דיור עומדת על ריבית פריים מינוס 0.8-0.9%. מסלול זה מאפשר גמישות גבוהה במידה והלווה רוצה לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר מהמועד שנקבע, ומכיוון שהמשכנתא לא צמודה למדד, אין השפעה על קרן המשכנתא, והיא נשחקת לאורך זמן. החיסרון במסלול זה הוא, שהריבית משתנה בתדירות גבוהה, מה שמקשה לחזות את גובה ההחזרים החודשיים. עד לאחרונה בנק ישראל הגביל את אחוזי המימון במסלול זה, אולם החל מה- 17 לינואר 2021 הוא הסיר את המגבלה במטרה לעודד לקיחת הלוואות בקרב הציבור על ידי הגדלת הגמישות ומגוון האפשרויות להוזלת ההחזר החודשי.

4. הלוואות על בסיס ריבית קבועה לא צמודה

במסגרת מסלול זה הריבית לא משתנה ולא צמודה למדד, כך שההחזר החודשי נשאר קבוע והקרן קטנה בהתאם לתשלום מידי חודש. החיסרון במסלול זה הוא ריבית התחלתית גבוהה, אך עבור הלוואות ארוכות טווח, זו הלוואה משתלמת.

5. הלוואות על בסיס ריבית משתנה על בסיס מק"מ

גם במסלול זה הריבית לא צמודה למדד, אך היא משתנה מידי שנה, ונקבעת בהתאם לתשואות איגרות החוב הממשלתיות (עוגן מק"מ) פלוס מרווח בנקאי. המסלול הזה מכיל פחות סיכון ביחס למסלול ריבית פריים, ולא מצריך עמלות בגין פירעון מוקדם.

משכנתא ומחזור משכנתא עם המומחים של אפק פתרונות מימון

בהעדר ידע והבנה כלכלית, רבים עלולים לבחור תמהיל עם סוגי משכנתאות שלא בהכרח נכונים עבורם.  בעזרת ייעוץ משכנתאות פרטי ניתן להגיע אל הבנק מוכנים, הרבה יותר מודעים, ולקבל החלטות נכונות וחכמות יותר, שיחסכו לכם הרבה מאוד כסף.

גם אם כבר לקחתם משכנתא, כדאי לכם לבדוק מה זה מיחזור משכנתא, ואיך זה יכול להועיל עבורכם. היועצים של אפק פתרונות מימון מתמחים בבניית תמהיל משכנתא שמתאים לצורכי הלקוח, ולא לדרישות הבנק, ומסיבה זו עשויים להמליץ לכם על מיחזור משכנתא בבנק אחר.

רוצים לבדוק עד כמה זה משתלם? בואו לבחון כמה כסף זה יחסוך לכם בהחזר החודשי וכמה שנים זה יקצר לכם עד לפירעון מלא של ההלוואה שלכם.